오피스텔 2채 월세 받고 있는데 주택임대사업자 등록 안 하면 불이익이 있나요?

주택임대소득이 있다면 사업자등록과 소득 신고 모두 의무입니다. 2020년부터 주택임대소득 과세가 전면 시행되면서, 연 2,000만원 이하 소규모 임대소득도 분리과세 또는 종합과세 중 선택하여 신고해야 합니다(소득세법 제64조의2). 오피스텔의 경우 핵심 판단 기준은 실제 용도입니다. 임차인이 주거용으로 사용하면 주택 수에 포함되고, 업무용이면 포함되지 않습니다. 주택으로 판정되는데 임대사업자 미등록 시 수입금액의 0.2%에 해당하는 가산세가 부과됩니다(소득세법 제81조의11). 실무에서 가장 자주 발생하는 문제는, 오피스텔을 주거용으로 임대하면서 건축물대장상 업무시설이라는 이유로 주택임대소득 신고를 누락하는 경우입니다. 국세청은 임차인의 전입신고 여부, 임대차계약서상 용도, 실제 내부 구조 등을 기준으로 실질 판단하므로 건축물대장만으로는 안전하지 않습니다. 또한 2채 보유라면 본인 거주 주택까지 합산한 총 주택 수에 따라 과세 여부 자체가 달라집니다. 1주택자의 월세 수입은 비과세이지만 2주택부터는 과세 대상이 되고, 3주택 이상이면 전세 보증금까지 간주임대료로 과세됩니다. 부부 합산 주택 수 계산이나 기준시가에 따른 분리과세 세율 차이 등도 개별 상황마다 결과가 크게 달라지는 부분입니다. 비트세무회계에서 무료 사전검토를 통해 오피스텔 보유 현황에 맞는 정확한 신고 의무와 등록 여부를 확인해보시길 권합니다.