1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건이 뭔가요?

1세대 1주택 양도소득세 비과세의 핵심 요건은 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택만을 보유하고 있으며, 해당 주택을 2년 이상 보유(조정대상지역 내 주택은 2년 이상 거주 포함)한 후 양도하는 것입니다. 양도가액 12억원 이하이면 전액 비과세이고, 12억원을 초과하면 초과분에 대해서만 과세됩니다. 법적 근거는 소득세법 제89조 제1항 제3호 및 같은 법 시행령 제154조입니다. 비과세 요건을 하나씩 상세히 살펴보겠습니다. 첫 번째 요건은 1세대입니다. 소득세법 시행령 제152조에 따라 1세대란 거주자 및 그 배우자가 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 세대를 말합니다. 여기서 배우자는 별도 세대로 인정하지 않으며(법률상 이혼한 경우 제외), 배우자가 없더라도 30세 이상이거나, 30세 미만이라도 기준 중위소득의 40% 이상으로 소유주택을 관리 유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우에는 1세대로 봅니다. 두 번째 요건은 1주택입니다. 양도일 현재 국내에 1주택만을 보유해야 합니다. 다만 일정한 경우 일시적 2주택도 비과세가 인정됩니다. 소득세법 시행령 제155조에 따라, 종전 주택을 보유한 상태에서 새 주택을 취득한 후 3년(조정대상지역은 일정 요건 하에 2년 또는 3년) 이내에 종전 주택을 양도하면 1세대 1주택으로 인정합니다. 또한 상속주택, 혼인합가, 동거봉양 합가 등의 경우에도 특례로 비과세가 적용될 수 있습니다. 세 번째 요건은 2년 이상 보유입니다. 소득세법 시행령 제154조 제1항에 따라 보유기간이 2년 이상이어야 합니다. 보유기간은 취득일부터 양도일까지로 계산합니다. 다만 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역 내 주택을 취득한 경우에는 보유기간 2년 이상에 더하여 거주기간 2년 이상의 요건을 추가로 충족해야 합니다(소득세법 시행령 제154조 제1항 제2호의2). 네 번째 요건은 양도가액 12억원 기준입니다. 2021년 12월 8일 이후 양도분부터 고가주택의 기준금액이 9억원에서 12억원으로 상향되었습니다(소득세법 시행령 제156조의2). 양도가액이 12억원 이하이면 전액 비과세이고, 12억원을 초과하면 초과분에 대해서만 양도소득세가 과세됩니다. 구체적인 계산 예시를 들겠습니다. 2019년에 5억원에 취득한 아파트를 2026년에 8억원에 양도하는 경우(1세대 1주택, 보유 7년, 거주 7년)라면, 양도가액 8억원이 12억원 이하이므로 양도소득세가 전액 비과세됩니다. 반면, 같은 조건에서 15억원에 양도하는 경우를 살펴보겠습니다. 양도차익은 15억원 빼기 5억원으로 10억원입니다. 비과세 비율은 12억원 나누기 15억원으로 80%이고, 과세 대상 양도차익은 10억원 곱하기 (1 빼기 80%)인 20%로 2억원입니다. 여기서 장기보유특별공제(보유 7년, 거주 7년이면 보유 공제 28% 더하기 거주 공제 28%로 56%)를 적용하면, 2억원 곱하기 (1 빼기 56%)인 8,800만원이 과세표준이 됩니다. 기본공제 250만원을 빼면 8,550만원이고, 세율 24%(누진공제 576만원)를 적용하면 산출세액은 약 1,476만원이며, 지방소득세 포함 약 1,624만원입니다. 장기보유특별공제에 대해 추가로 설명하겠습니다. 1세대 1주택자의 장기보유특별공제는 일반 양도소득과 달리 보유기간 공제와 거주기간 공제를 합산합니다(소득세법 제95조 제2항). 보유기간은 연 4%(3년 이상 보유 시 12%~40%), 거주기간은 연 4%(2년 이상 거주 시 8%~40%)로, 최대 80%까지 공제받을 수 있습니다. 10년 이상 보유하고 10년 이상 거주하면 최대 공제율인 80%가 적용됩니다. 실무에서 중요한 절세 포인트와 주의사항을 알려드리겠습니다. 첫째, 조정대상지역 해제 여부를 반드시 확인하십시오. 2022년 이후 대부분의 지역이 조정대상지역에서 해제되었으나, 서울 일부 지역 등은 여전히 지정되어 있을 수 있으므로 양도 시점의 지정 현황을 확인해야 합니다. 조정대상지역에서 해제된 후 취득하면 거주 요건이 적용되지 않습니다. 둘째, 일시적 2주택 비과세 특례의 기한을 놓치지 마십시오. 새 주택 취득 후 3년 이내에 종전 주택을 양도해야 하며, 이 기한이 경과하면 비과세를 받을 수 없습니다. 처분 기한을 달력에 표시해두고 관리하시기 바랍니다. 셋째, 주택 수 판단에서 분양권과 입주권도 주택 수에 포함될 수 있습니다(2021년 1월 1일 이후 취득 분양권). 또한 다가구주택은 1주택으로 보지만 구분등기된 경우에는 각각 별도 주택으로 봅니다. 넷째, 상속, 혼인, 동거봉양으로 인한 2주택자의 경우 특례 비과세 규정이 각각 다르므로, 해당 상황에 맞는 정확한 요건을 확인해야 합니다. 1세대 1주택 비과세는 요건 하나를 놓치면 수천만원에서 수억원의 세금 차이가 발생할 수 있는 중요한 사안입니다. 구체적인 양도 계획이 있으시다면 비트세무회계에서 사전 맞춤 상담을 받아보시길 권장합니다.